随着我国人口老龄化加速及健康需求升级，康养产业已成为融合医疗、养老、休闲等多领域的新兴赛道。康养项目的开发模式与收益模式直接影响服务效能、市场覆盖及可持续发展能力。本文基于行业实践，系统梳理康养项目的开发路径与盈利逻辑，为不同定位的项目提供策略参考。

一、开发模式：多元协同，精准匹配需求

社区+医养结合型

模式核心：以社区为基底，整合周边医疗机构、康复中心及社会组织资源，构建"居家养老+专业护理"服务体系。

运营特点：政府提供政策引导，企业/社会组织参与运营，通过日间照料中心、家庭医生签约等实现"15分钟养老圈"。

适用场景：嵌入式社区养老、术后康复护理机构，重点解决居家养老的医疗资源衔接问题。

数字化+智慧康养型

技术驱动：依托可穿戴设备、AI健康监测及远程医疗系统，打造"云端+线下"服务闭环。

服务亮点：通过数据分析实现健康预警、个性化膳食推荐，结合线上问诊平台提升响应效率。

目标客群：科技接受度高的活力长者，以及追求高效服务的中高端市场。

企业主导型

商业模式：以市场化投资为主体，聚焦高端养老社区、文旅康养综合体开发，强调品牌溢价与服务标准化。

盈利关键：选址旅游目的地（如三亚、大理），结合产权销售+服务租赁模式回笼资金。

典型案例：泰康之家、万科随园嘉树等，适合支付能力强的退休人群。

政府主导型

公益属性：由政府统筹规划，保障基本养老需求，通过公建民营、PPP模式引入专业运营方。

服务重点：兜底低收入群体，提供普惠型日间照料、基础医疗服务。

政企合作型

协同优势：政府提供土地/政策，企业注入资本与技术，共建区域康养枢纽（如康养小镇）。

风险分担：通过PPP模式分摊投资压力，适合大型综合项目（如医养联合体）。

二、收益模式：分层设计，构建多元盈利链

会员制收费

操作模式：推出不同等级会员卡（如钻石卡、银卡），绑定优先入住权、折扣服务及资产增值权益。

适用场景：高端养老社区、候鸟式旅居项目，通过预存款锁定长期现金流。

服务分级收费

定价策略：基础服务包（含餐饮、保洁）按月收费，增值服务（如康复训练、心理咨询）按次/等级定价。

差异化设计：针对护理型客群开发"照护等级评估体系"，梯度收费覆盖从自理到全护的需求。

配套商业收益

延伸业态：开设适老化用品商店、中医理疗馆、老年大学等，通过场景消费提升黏性。

创新案例：上海亲和源社区引入"时间银行"积分制，鼓励长者参与活动兑换服务。

三、目标市场与地理布局策略

客群分层：

活跃型养老客群：偏好旅居康养，适配文旅综合体+酒店式公寓；

自理型养老客群：需求聚焦社交与健康管理，适配CCRC持续照料社区；

护理型养老客群：依赖专业医疗，适配"医院+养老"联合体。

区域布局：

城郊项目：吸引城市外溢养老需求，主打生态+便捷；

省内项目：依托气候/景观资源（如温泉、山地）发展季节性旅居；

国内项目：布局三亚、昆明等"避寒避暑"目的地，承接全国候鸟人群。

结论

康养项目开发需遵循"需求导向、模式适配、收益闭环"原则。政府主导型项目应强化公益性，企业主导型需深耕差异化服务，而政企合作模式可破解重资产投入难题。收益设计上，会员制适合高端市场，服务分级覆盖全周期需求，配套商业则能提升综合坪效。